Deducción de alquileres: inquilinos contra propietarios
Juan Manuel Lavignolle, coordinador de la carrera de Contador Público, analiza la relación entre los propietarios e inquilinos a partir de la resolución de deducción por alquileres.
Por Juan Manuel Lavignolle
Con la reforma impositiva promulgada a fines de diciembre pasado, que entre otras cuestiones generó importantes modificaciones en el impuesto a las ganancias para las "personas humanas", se incorporaron nuevos conceptos a deducir para la determinación de la ganancia sujeta a impuesto. Entre ellos, se incorporó la posibilidad de la deducción por alquileres que materializa uno de los viejos anhelos orientados a reconocer de forma más adecuada la capacidad contributiva del obligado.
No hay dudas de que implica un beneficio, ya que quien cumpla con los requisitos previstos por la norma podrá deducir un monto anual por alquiler y pagar menos impuesto a las ganancias, pero ese requisito trae aparejado un ajuste al sistema que está generando ruido. En primer lugar, con la situación particular de cada "persona humana" y luego entre estas personas en su papel de inquilinos y propietarios, ya que cada parte jugará su partido buscando, en un caso, maximizar un beneficio y, en el otro, no resignar su rentabilidad vigente.
¿Qué buscará el inquilino? Lo que la norma le permite, es decir, la posibilidad de deducir (un tope mensual de 4.300 pesos respecto de un pago mensual de alquiler de hasta 10.700 pesos) el 40% de las sumas pagadas por el contribuyente en concepto de alquileres de inmuebles destinados a su casa habitación, siempre y cuando este no resulte titular de ningún inmueble (cualquiera sea la proporción). Un primer problema en la situación particular, hay muchas personas inquilinas que, a su vez, son propietarios de un inmueble y no precisamente porque se dedican al Real State. Ejemplifiquemos algunos casos:
-"Alquilo un departamento de 3 ambientes y soy propietario de un monoambiente, tengo dos hijos y uno en camino".
-"Me compré un terreno, estoy construyendo pero hasta tanto termine la obra debo alquilar". O peor: "No tengo el dinero para empezar a construir".
-"Heredé un local, soy propietario de un inmueble pero tengo que alquilar mi vivienda, se complica vivir en el local".
Estos son sólo algunos ejemplos de situaciones recurrentes que limitan el acceso al beneficio.
En caso de superar el requisito anterior pasamos a la segunda etapa. Si bien a partir de 2017 podrá computarse como deducción el 40% del monto abonado por alquiler, no todo el universo de inquilinos estaría comprendido, ya que para gozar de dicho beneficio es necesario contar con la factura de alquiler, lo cual implica que el ingreso del locador esté blanqueado y haya un contrato de por medio. ¿Está mal? Definitivamente no (según el titular de la AFIP, Alberto Abad, actualmente, más del 50% del negocio de renta de inmuebles no se declara en la Argentina); no obstante comienza la negociación inquilino-propietario, donde cada uno atenderá su juego:
¿Qué buscará el inquilino? Ya lo vimos, lo que le corresponde: la posibilidad de deducir el 40% de las sumas pagadas, obviamente en las condiciones vigentes, pero vamos a la otra parte. ¿Qué buscará el propietario? Si cumple con el requisito de formalidad solicitado, no varía su situación, pero si está en el universo de más del 50% del mercado que según Abad no declara su renta, seguramente para mantener su rentabilidad deberá rehacer su análisis (impuestos, gastos bancarios, sellos, etcétera) y ajustar sus números. Una opción que tiene el propietario es registrarse como monotributista siempre que no supere el máximo de tres unidades de explotación y el parámetro de ingresos anuales de 700 mil pesos.
Como muestra de esta disputa podemos citar a la asociación civil sin fines de lucro Inquilinos Agrupados, que sostiene que, al ser retroactiva la medida a enero de 2017, los contratos que están en curso no pueden sufrir algún tipo de modificación en el valor y, por lo tanto, el inquilino puede exigir la factura desde dicho mes. Asimismo, la entidad convoca a los inquilinos que pagan el impuesto a las ganancias a que realicen la denuncia si el propietario les niega la factura. Ahora bien, si se llega a esta instancia: ¿quién pierde, el locador o el locatario? ¿Cuando venza el contrato de alquiler, el locador tendrá ganas de seguir con un inquilino conflictivo?
En los próximos días se habilitará en la página de AFIP el apartado para que el inquilino complete el formulario correspondiente, por supuesto con contrato y factura en mano como comprobante de pago. A partir de allí y con base en la evolución, se podrá analizar el impacto de la medida en cuanto a beneficiar al contribuyente y sus "cuestiones particulares", y paralelamente a la adecuación del mercado inmobiliario a este nuevo contexto y el costo. Sin dudas, la batalla propietarios contra inquilinos recién comienza.
